マンション売買

【東京都中央区】マンションを売るときは住み替える?買い替える?

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【中央区】マンションを売るときは住み替える?買い替える?

中央区 マンション売却

これまで住んでいた中央区の分譲マンションを売却し、

他の賃貸物件に引っ越す「住み替え」と、

新規に住宅を購入する「買い替え」。

どちらも分譲マンション売却の理由として多くの割合を占めています。

そこで、今回は中央区での分譲マンションの「住み替え」と「買い替え」について、

それぞれの段取りと注意すべきポイントを紹介します。

1.住み替えによる売却@中央区

1-1.段取り

中央区での住み替えによる売却の場合、住み替え先を探すための時間的な余裕は十分にあることが多いです。

そのため、住み替え先を探す前に、現在居住している中央区のマンションの売却を行いましょう。

1-2.注意すべきポイント

中央区で分譲マンションを売却する場合、売り出し期間中には、

その物件の内覧を希望する人が訪問することになります。

そのため、新しい住替え先に引っ越すまでの間に今までの物件に居住している場合、

内覧希望者が訪問する可能性があります。

物件に居住し続けながら売却が行われる住み替えならではの注意点です。

内覧希望者の訪問に抵抗を感じる場合には、売却前に引っ越しを行い、

その後に売却手続きを行うことをおすすめします。

中央区 マンション売却

2.買い替えによる売却@中央区

2-1.段取り

買い替えによる売却の場合、中央区のマンションの売却と同時に新規の住宅購入も検討しなければなりません。

場合によっては売却の前に新しい住宅を購入交渉を進めるなど、

住み替えによる売却よりも臨機応変な段取りが求められます。

特に中古物件の購入では、既に交渉中の人がいて売却希望日が決定している可能性があるため、

スピーディーな行動が必要です。

一方、これまで住んでいた中央区のマンションがいい条件で売却できそうな場合には、

新規の住宅購入よりも物件の売却を先にしたほうがいいでしょう。

しかしこの場合には、新たな居住先の購入が完了するまでの間、

賃貸住宅などに生活することになるため、敷金や礼金などの費用が余分にかかります。

そのため、中央区に限らず買い替えによる売却を検討する場合には、

一時的に賃貸生活になる可能性を想定して、

「物件売却価格」や「賃貸の初期費用」を勘案し、

中央区のマンション売却を先にするか後にするかを慎重に検討する必要があります。

2-2.注意すべきポイント

2-2-1.物件査定額

中央区のマンションを売却する際に、査定額を鵜呑みにすることは禁物です。

実際に物件を売却する場合には、ほとんどの場合、売却価格は査定額よりも低くなります。

そのため、買い替えの予算を組む際には、物件査定額の90%程度で計算しておくのが無難です。

2-2-2.住宅ローン

現在居住しているマンションの住宅ローンが残っている場合には、

新しい住宅のローンが新たに組めるか否かを銀行に相談する必要があります。

もし、物件価値が住宅ローンの残額を下回ってしまうオーバーローン状態に陥ってしまう可能性がある場合には、

「買い換えローン」を検討してみてください。

(例)

現在居住の住宅ローン残額 2500万円

現在居住の物件売却価格  2000万円 →500万円のオーバーローン状態

通常のローンと違って、買い換えローンでは不足金額の500万円を新規のローンに組み込むことができます。

しかし、買い換えローンを取り扱っている金融機関は限られており、条件や制約も多いです。

そのため、買い換えローン検討時には事前に取扱金融機関を調べ、相談に出向いてください。

3.不動産業者の選び方@中央区

中央区で分譲マンションの買い替えの場合、売却と購入のタイミングに加えて、

税金や住宅ローン問題など、通常のマンション売却に比べ難度の高い舵取りが求められます。

そのため、買い替えを相談する不動産業者は慎重に選ぶ必要があります。

他人のレビューや中央区の近所の不動産屋だからなどの曖昧な理由だけで不動産業者を選ぶことは危険です。

インターネット上の一括査定サービスを利用して、査定結果だけでなく、

業者の対応や実績も考慮して業者を慎重に決定しましょう。

ちなみに、中央区のマンションの売却と購入は、それぞれのタイミングを考えつつ段取りを組む必要があるため、

基本的には同一業者に依頼したほうがメリットが大きいです。

ただし、売却する物件と購入する物件が離れている場合には、

中央区の相場情報や中央区に詳しい購入先の地元不動産業者に依頼したほうがよいでしょう。

中央区おすすめマンション一括査定サイト

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■中央区の中古マンション情報

ここでは、実際に中央区で販売されている中古マンションの情報を幾つか紹介ます。

※2017年12月現在の情報ですので、価格が変動している可能性もあります。
マンション名は掲載しておりません。

価格 7,080万円 平米単価 105.56万円
管理費 24,070円/月 修繕積立金 5,760円/月
最寄駅
所在地
東京地下鉄日比谷線 茅場町 徒歩5分
東京都中央区新川1丁目
間取り 2LDK 専有面積 67.07m2
所在階/階建 2階/10階 築年数 2015年07月(築後3年)
主要採光面 南東 現況 居住中

価格 13,980万円 平米単価 163.22万円
管理費 26,900円/月 修繕積立金 10,280円/月
最寄駅
所在地
東京都大江戸線 勝どき 徒歩13分
東京都中央区晴海2丁目
間取り 3LDK 専有面積 85.65m2
所在階/階建 32階/49階 築年数 2016年04月(築後2年)
主要採光面 南東 現況 空家

価格 8,380万円 平米単価 106.14万円
管理費 15,800円/月 修繕積立金 13,400円/月
最寄駅
所在地
東京地下鉄有楽町線 月島 徒歩3分
東京都中央区佃2丁目
間取り 2LDK 専有面積 78.95m2
所在階/階建 16階/32階 築年数 2004年09月(築後14年)
主要採光面 南東 現況 居住中

 

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